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10月房地產信托規模下挫超六成 恐難輸血房企資金鏈

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從目前來看,房地產類信托的資金多投向經濟發達地區。

 10月房地產信托繼9月短暫回暖后大幅下挫,募集規模減少60.47%。業內認為監管持續趨嚴是房地產信托驟降的重要原因之一。在國內融資環境持續收緊的同時,眾多房企開始轉戰境外融資。

對于未來和房地產信托,業內人士認為,在監管收縮的影響下,募集規模下滑的可能性依舊存在。而房地產信托業務轉型升級也尚需時日。

房地產類信托募集規模環比大減60.47%

房地產信托在9月短暫的回暖之后繼續下行。用益信托數據顯示,10月房地產類信托募集規模為281.72億元,環比大幅減少60.47%。從同比數據來看,房地產類信托的募集規模也下滑明顯,同比減少了33.50%。

與此同時,同策研究院數據也顯示,今年10月,40家典型上市房企融資總額僅235.82億元,環比大幅下跌65.80%,其中,信托貸款融資金額僅16.05億元,環比下跌86.99%。對于融資金額下滑,同策研究院研究員陳朦朦認為,這是前期政策監管作用初現,市場出現了反應。

對此,用益信托研究員喻智分析認為,受到國慶長假的影響,10月集合信托產品的發行數量和發行規模有所下滑。而最為重要的是,房地產信托再度收緊,監管趨嚴是影響集合信托市場的重要因素。

值得關注的是,國慶長假之后,多張針對房地產業務的罰單出現。在此背景下,不少信托公司的合規短板也逐漸暴露。

據悉,10月份以來,已先后有5家信托公司接到6張罰單。在案由上,涉事信托公司以業務違規為主,其中房地產業務仍是信托受到行政處罰的最集中區域。比如10月9日,對五礦信托因為盡職管理不到位,導致信托資金用于收購土地,罰款30萬元。

房地產類信托收益率跌破8%

隨著規模的減少,房地產信托收益率也在下滑。用益信托數據顯示,10月,房地產類信托收益率為7.98%,已經跌破8%,環比下降0.06個百分點。而在7月房地產類信托收益率為8.27%,較6月下滑0.04%。當月在所有的信托產品中,只有投向房地產的信托產品收益率出現下降。

從目前來看,房地產類信托的資金多投向經濟發達地區。在10月成立披露產品投向地區的212款房地產類集合信托中,江蘇省以37款的產品數量位居首位,其余排名靠前的是廣東省、浙江省、四川省、上海市等。

近年來,房地產信托余額占比持續升高,占比已接近15%,如果加上與房地產息息相關的建筑業等行業,占比將達到20%以上。用益信托數據顯示,從新增房地產信托占比看,也是呈現持續上升態勢,已達到20%左右。上述數據表明,房地產信托是當前信托公司較為核心的業務領域,更多資金流入了房地產領域。

最為明顯的是,自2018年以來,房地產信托行情持續火爆。為此,7月初,銀保監會針對部分房地產信托業務增速過快、增量過大的信托公司開展約談警示。這也成為房地產信托的一個階段的分水嶺,因為監管持續發力,集合信托產品發行市場“驟冷”。7月房地產類信托募集規模環比減少近兩成。此后,房地產信托結束了此前高歌猛進的行情。

未來房地產信托業務仍將下滑?

房地產信托作為高報酬率、風險可控的信托業務,在信托公司收入中占較大比重。房地產信托受到嚴監管后,對于房地產信托依賴性較高的部分信托公司,所受到的沖擊也較大。

而對于高杠桿的房企來說,繼銀行貸款、公司債等融資渠道收緊之后,信托也關下閘門,不得不開始尋找新的融資途徑,轉戰境外融資市場成為方向之一。據中原地產數據顯示,10月,超30家典型房企在境內外齊發債,其中,有13家房企的美元債融資計劃總計接近50億美元。

而截至11月12日,11月房企計劃及已經發布美元融資金額接近30億美元。融資成本居高不下。11月12日,德信中國擬發行1億美元額外優先票據,利率12.875%。11月4日,佳兆業發布公告表示,擬發行3億美元優先票據,利率為11.95%。

與此同時,陳朦朦認為,在如今境內融資渠道緊縮的態勢下,海外融資作為各大房企長期主要的融資途徑之一,其分量必將加重。

對于未來和房地產信托業務,用益信托研究員喻智預計,在監管收縮的影響下,房地產類信托募集規模下滑的可能性依舊存在。目前,信托公司業務結構調整主要涉及消費金融信托業務、房地產信托業務等。但是信托公司在房地產投資基金以及資產證券化方面對房地產業務進行轉型升級尚需時間。

標簽:房產新聞,房地產,信托,資金鏈

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